自2024年9月1日起，希腊25万欧购房移民项目正式官宣涨价，雅典大区、圣托里尼等热门购房区域投资门槛涨至80万欧元，希腊其他地区涨价至40万欧元，25万欧元可以购买商业改建成住宅——简称“商改住”，号称“最低价欧盟绿卡”的希腊移民进入到了一个新的时代。

而且有消息称，希腊明年可能全面关闭“黄金移民”的渠道！目前距离新政窗口期关闭还有一段时间，有移民需求的朋友一定要抓紧时间了！

希腊移民涨价之后，大体可分为以下三种方式：

1.投资25万欧元：可以在希腊全境内购买“商改住”的单一的房产，没有面积限制，即由商业、办公楼、图书馆、工厂、文物建筑改成住宅的房产。

2.投资40万欧元：可在80万欧元投资以外区域，且仅能购买一套120㎡以上的房子，只能长租不能短租。

3.投资80万欧元：可在雅典全境（阿提卡大区），塞萨洛尼基和人口超过3100的岛屿（如克里特岛、圣托里尼、米克诺斯等）购买单一房产，仅能购买1套120㎡以上的房产。

但投资总是伴随着风险，希腊的“商改住”项目也不例外。今天，我们就来深入剖析这个25万欧元起购的“商改住”项目，看看这个项目都有哪些坑，我们又应该如何合理避坑~

一、希腊商改住的潜在风险有哪些？

如果你既想通过低门槛拿希腊永居身份，又考虑投资回报率，25万欧元的“商改住”项目将是新政中最有性价比的，它包含工厂、商业、文物建筑改造成住宅类建筑，但是需注意，工厂建筑需要空置5年以上。

1、项目合规性问题

法律障碍：在希腊，将商业地产改为住宅用途并非易事，特别是在某些特定区域，政策限制可能更为严格。如果开发商没有办理好合规手续，未来可能会面临无法取得产权或居住许可的困境。因此，选择一位专业的律师至关重要，他们将帮助你甄别项目的合规性，确保投资安全。

许可证问题：商改住项目必须获得相关建筑改造许可。如果项目未取得必要的建筑许可，后期可能会遭遇政府强制停工，甚至面临罚款或拆除的风险。这一点，投资者在决定投资前必须仔细核实。

2、地段选择不当——最大的坑！

地段偏僻，升值潜力低：地段是房地产投资的核心。选择一个偏远或不受欢迎的区域，虽然初始投入可能较低，但未来的租金回报和房产升值空间都会大打折扣。

不符合未来开发规划：希腊部分地区有城市更新计划。如果所选项目地段未纳入希腊当地的未来开发规划，物业价值可能会长期低迷。因此，了解政府规划，选择有发展潜力的地段至关重要。

3、其它隐形成本

改造费用：商改住不仅涉及购买物业的成本，还包括内部装修、管道铺设、电力布线等改造费用。这些成本可能远超预期，尤其是在老旧建筑的改造中。因此，在你准备入手之前，一定要明确这些费用，并计入投资成本。

税务负担：商业地产转住宅用途，在税务上可能有不同计算方式。购置时的增值税、年度持有税等费用可能会增加，从而影响投资回报。投资者应提前了解相关税务政策，做好税务规划。

4、投资回报与潜力：• 租金收益：一定了解当地的租赁市场情况，对房产的租金收益进行预估。通常，位于热门区域、交通便利、配套设施完善的房产租金收益会相对较高。可以参考周边类似房产的租金水平，评估投资回报。• 升值空间：如果考虑房产是否有升值潜力，要特别关注所在区域的发展规划、基础设施建设等因素。例如，政府是否有新的开发项目、城市设施是否增加等，这些都可能影响房产的升值。

二、希腊移民选择商改住项目，应考虑哪些因素

1. 地理位置与区域发展：

• 城市选择：优先考虑大城市或经济发展较好的城市，比如雅典，希腊的首都，因基础设施完善、就业机会多、文化氛围浓厚，房产的保值增值能力相对较强。

• 区域位置：应优先考虑雅典市中心，雅典北部学区，以及南部滨海区。这些区域不仅生活便利，而且配套设施完善，无论是自住还是出租都非常合适。虽然偏远或缺乏市场热度的地区虽然投资成本较低，但其租金和增值潜力也会受到限制。

2. 房产自身条件：

• 建筑质量：需要专业的工程团队检查评估房产的建筑结构、墙体、房屋等是否符合当地改建法律要求，因为部分区域，商改住受到严格管控，特别关注建筑的安全性和稳定性。

• 户型设计：商改住项目要确保户型设计满足居住需求，空间布局合理，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等区域划分明确。同时，一定要重视室内的采光和通风条件，以提升居住舒适度。

3. 产权与法律合规性：

• 产权明确：确认房产产权是否明确，是否7存在抵押、纠纷等问题。在购买前，可让律师进行背景调查，仔细审查房产的产权证书及相关文件。

• 法律合规：商改住项目需要完成相关的建筑许可和用途变更手续，确保改造过程合法合规。选择信誉良好、经验丰富的机构来办理，可以更好地控制项目申请流程。

4. 周边设施与配套：

• 交通便捷性：一定要看交通是否便捷，靠近地铁站、公交站、机场等交通节点，不仅方便了自己的生活，租金也会相对较高，也有利于房产增值。

• 生活设施：看周边是否有完善的生活配套设施，如超市、商场、餐馆、医院、学校等，以满足日常生活的需求。如果对子女教育有特别要求的，一定要考虑周边是否有优质的学校和社区的安全性。

5、选对开发商和中介公司

最后，咱们还得选对开发商和移民公司。开发商得选那些有信誉、有丰富商改住项目经验的，这样才能确保他们能提供完备的法律支持和手续办理，避免后续纠纷。移民公司也得选专业的，他们得能为你提供权威的市场调研报告、准确的房产评估以及详细的投资规划，这样才能帮你规避风险，让你的投资更加稳健。

在希腊的25万欧元投资移民项目中，“商改住”虽然看似具有吸引力，但潜在风险也不容忽视。在此提醒各位投资人，商改住投资的关键在于地段选择。商改住的最终落脚点是“住”，即住宅。因此，它对地段的要求比一般投资项目更高。

另外，在决策过程中，投资者应特别关注项目的合规性、地段选择、改造成本及租赁市场前景。通过选择核心地段、注重城市规划及未来发展趋势，并选对开发商和服务方，投资者才能最大限度地规避风险，获得长期稳定的收益。

因此，选择经验丰富、信誉良好的移民公司尤为重要。

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